Для підготовки до першого етапу відкриття ринку землі в Україні проект «Агрокебети Online», спільно з асоціацією «Український клуб аграрного бізнесу» та агенцією UCABevent влаштували Інтенсивний онлайн-курс «Управління земельними ресурсами 2.0».

На семи лекціях курсу слухачі отримали повний обсяг інформації, яку представникам агробізнесу варто знати для роботи на ринку на нових засадах. Розглянули законодавство, зокрема проекти, які були проголосовані під час курсу, та які лише очікують на своє прийняття в парламентській залі; ознайомились із такими інструментами купівлі-продажу землі, як електронні аукціони; дізнались про стан справ з Національною інфраструктурою геопросторових даних та розглянули більшість проблем, можливостей та викликів, які постануть перед аграріями України.

Коротко розповімо про те, що розповідали лектори протягом 10 квітневих днів.

Першу лекцію курсу – «Хто і як зможе купувати сільськогосподарські землі» – читав Сергій Якшин, перший заступник Голови Наглядової ради з правових та земельних питань LNZ Group.

Свою доповідь він приділив поясненню стану справ із обігом сільськогосподарських земель на сьогодні, а також аналізу існуючого на даний момент законодавства щодо обігу ринку землі. Окрім законів, які набувають чинності 1 липня, існує ціла низка документів, які впливатимуть як на правовідносини у галузі, так і на перелік можливих порушень, на санкції за їх порушення, і перелік органів, які визначають порушення, подають позови та конфіскують ділянки.

Не менш важливими нюансами є види розрахунків на ринку обігу земель сільськогосподарського призначення та типи угод, які будуть підписувати між собою покупець та продавець. Говорячи про нові правила гри, неможливо не пригадати інститут переважного права, який сильно впливатиме на ринок.

Зараз ще немає повної картини, підсумував спікер, однак весь існуючий корпус документів Сергій Якшин проаналізував для слухачів курсу.

Важливим аспектом відкриття рину землі є «Дерегуляція та децентралізація земельних відносин». Цю тему слухачам курсу «Управління земельними ресурсами 2.0» на другій лекції розкрив Анатолій Полтавець, голова Правління громадської організації «Асоціація фахівців землеустрою України».

Актуальність теми важко переоцінити, адже вона – про те, які органи влади за що відповідають, якими повноваженнями наділяються різні місцеві структури, а також як не витратити час та кошти на непотрібну діяльність. Варто відзначити, що к моменту закінчення курсу – 28 квітня – парламент прийняв законопроект 2194 – і все, про що спікер розповідав у майбутньому часі, стало на крок ближче до реалізації.

Саме з нагальності теми розпочав спікер, наголосивши, що законодавство, яке існувало в Україні, протягом десятиліть створювало широкі можливості для корупції при наданні, реєстрації та веденні документації щодо земельних ділянок. Законопроект 2194 має змінити правила гри, мінімізувавши корупцію та відновивши довіру громадян до органів влади.

«Кінцева мета 2194 – безкомпромісне знищення більшості корупційних ніш у земельних відносинах, простий доступ до земельних ресурсів заради економічного зростання та реформа інституцій і реальна децентралізація», – відмітив Анатолій Полтавець.

Питанню боротьби з корупцією у новому законодавстві приділено багато уваги, оскільки в останній час ведеться дуже багато розмов щодо корумпованості чиновників Держгеокадастру, які вимагають хабарі за дозволи, погодження, реєстрації та затвердження документів. Тому в законопроектах, що зараз на розгляді парламенту, наявні норми, які прибирають корупційні схеми та скорочують витрати та послуги у сфері землеустрою.

Простота доступу полягає у принципі екстериторіальності, завдяки якому землевпорядники можуть не йти до місцевого відділення будь-якої служби, а можуть користуватись власним електронним кабінетом – і всі рішення будуть розповсюджуватися на всю територію країни. Буде скасовано державну експертизу землевпорядної документації, завдяки чому прискорені всі процеси подання документів та надання висновку.

Завдяки впровадженню децентралізації органи місцевого самоврядування повернуть собі право на прийняття рішень щодо управліннями землями громади та функції контролю за використанням земель. Це дозволить місцевим громадам ефективно використовувати землі, залучати інвестиції та швидко вирішувати земельно-майнові питання. Децентралізація передбачає передачу на місця наступні функції:

- Право громади приймати рішення щодо земельного банку
- Контроль за використанням земель
- Регулювання землеустрою та містобудування
- Встановлення меж громад

На думку експерта, впровадження всіх вказаних норм підвищить ефективність земельної реформи та створить максимально прозорий та ефективний ринок.

Третя лекція інтенсиву була присвячена абсолютно новій для всіх учасників темі – «Земельним торгам через систему «Prozorro.Продажі». Особливістю лекції стала участь одразу двох спікерів: Артура Грєбенникова, керівника торгового майданчика Аукціони.Prom, та Владислави Грудової, голови відділу управління проектами та програмами «Prozorro.Продажі».

Почала лекцію пані Владислава, яка пояснила, що таке електронні аукціони. За її словами, це інструмент максимізації прибутку від оренди та продажу земель та мінімізації корупційних ризиків. Команда розробників цієї системи виступала також в якості консультантів при розробці законопроекту 2195, який власне і описує умови та процедуру проведення електронних земельних торгів. Документ також став однією з тем лекції від Владислави Грудової.

Отже, 2195 – законопроект, який осучаснює систему земельних торгів. Завдяки архітектурі системи всі учасники мають рівні права та можливості для участі, процедури проходять згідно єдиного відкритого для ознайомлення алгоритму. До того ж, у системі зберігаються всі відомості про всі аукціони, які відбувались за час її існування і до цієї інформації також можна отримати доступ.

Законопроект, за словами спікерки, збалансований та дозволяє брати в аукціонах участь серйозним та налаштований на результат гравцям, результати прозорі та відкриті, існуючі обмеження наразі справді потрібні. Система «Prozorro.Продажі» повністю відповідає всім вимогам 2195:

- Знаходиться у державній власності
- Є дворівневою системою з відкритим кодом
- Розроблені та перевірені моделі електронних аукціонів на підвищення, які відповідають вимогам закону
- Впроваджена модель «всі бачать все»: публікація протоколів та договорів, модуль аналітики (bi.prozorro.sales)

Окрему вагу було приділено дворівневій системі роботи «Prozorro.Продажі». Вона полягає у тому, що другий рівень – це Центральна база даних та Модуль аукціонів, які адмініструються державним підприємством, працюють за принципом «всі бачать все» та гарантують технічну прозорість аукціонів. На першому рівні – більше 50 приватних майданчиків, за допомогою яких учасники та організатори підключаються до «Prozorro.Продажі». Ці майданчики працюють по всій Україні, забезпечують підтримку будь-якої кількості бажаючих та конкурують між собою в питаннях якості надання послуг за користувачів.

Всі учасники аукціонів співпрацюватимуть саме із цими майданчиками: отримуватимуть консультації, вести діяльність через особисті кабінети користувачів, сплачувати гарантійні внески та підписувати протоколи та договори.

Спікером другої частини лекції став Артур Гребєнников, керівник одного з вказаних раніше майданчиків – «Аукціони.Prom». Він продемонстрував алгоритм проведення аукціонів, навів низку стратегій для отримання бажаного лота та розповів про допоміжні сервіси: сайт Zakupki.Education, семінари і вебінари команди майданчика, тренажер аукціонів (zakupki.prom.ua/sale_auction_sandbox).

Спікер також зауважив, що починати готуватись до впровадження нового інструменту треба вже зараз:

1. Зареєструвати електронний кабінет
2. Слідкувати за лотами в системі
3. Пройти навчання
4. Познайомитись із менеджером підтримки майданчика, з яким в постійному режимі можна спілкуватись на ставити майже будь-які питання

Четверта лекція курсу була присвячена реалізації переважного права на купівлю землі, її лектором була Елліна Юрченко, координаторка земельного комітету асоціації УКАБ.

На початку лекції приділили увагу нормативному регулюванню переважного права на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення. У всіх країнах Європи цей інститут існує, з'явився він у березні 2020 року і в Україні. Переважне право надається орендарям, членам місцевої громади, державі, іноді – компетентному органу, який займається управлінням ринком землі.

Серед власників переважного права виділяються дві черги. Перша – надрокористувачі, які видобувають корисні копалини загальнодержавного значення, друга – орендарі земельних ділянок, перелік яких встановлюється за допомоги Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Спікерка приділила немало часу опису моделей реалізації переважного права (пряма купівля, повна процедура, електронні земельні торги), а також на роз'ясненню процедури передачі переважного права. Окрему увагу було приділено наслідкам порушення переважного права та випадкам, у яких переважне право не застосовується.

П'ята лекція курсу була присвячена дуже хвилюючій темі рейдерства. Спікером став Микола Орлов, керуючий партнер та керівник аграрної і земельної практик Юридичної фірми ОМП. Його тема – «Як не допустити рейдерства з відкриттям ринку землі».

«Відкриття ринку землі, будемо чесні, є великим випробуванням для аграріїв та усього суспільства загалом», – розпочав свою лекцію спеціаліст з земельного права.

У Юридичній фірмі ОМП розробили три можливі сценарії розвитку ринку землі. «Умовно-позитивний» полягає у відсутності ажіотажу, помірній пропозиції землевласників, лише за необхідності, та контрольованому викупі землі поточними орендарями. Власна оцінка ймовірності такого сценарію вкрай низька: через накопичену «відкладену» пропозицію землі, відтік молоді з села, тиск поточної економічної кризи та привабливість землі як інвестиційного активу.

«Умовно-нейтральний» сценарій передбачає доволі жвавий продаж землі, на рівні 15-25% поточних власників, зростання ціни за землю в межах 50% нормативно-грошової оцінки, відсутність «земельних війн» та дотримання права переважного придбання землі поточними орендарями. Цей варіант має доволі високу ймовірність – на частині території України, де ринок землі не перегрітий.

Третій сценарій, «умовно-негативний», базується на ажіотажному попиті на землю, стрімкому зростанню ціни та масовій відмові від переважного права. Все це стає підґрунтям великих «земельних війн» та масового дострокового припинення чи радикального перегляду договорів оренди землі. Цей сценарій, вважає Микола Орлов, доволі висока – в тих регіонах, де вже зараз ведеться жорстка конкурентна боротьба за землю.

Кажучи про земельні війни, спікер перелічив фактори, які можуть розгойдати ситуацію на ринку землі:

- Потенційне скасування переважного права аграріїв-орендарів на викуп орендованих ділянок
- Заборона на укладання договорів між фізичними та юридичними особами щодо придбаних ділянок
- Відсутність податкових стимулів утримання від перепродажу земельних ділянок
- Відсутність механізмів та практики вирішення земельних спорів, зокрема, між орендарями та орендодавцями
- Бездіяльність правоохоронних та корумпованість судових органів

Потім перейшли до розгляду варіантів рейдерства на ринку землі. Перший – юридично чистий, земельний «грінмейл»: штучне завищення ціни, масове скуповування ділянок з різними цілями та різного характеру. Другий варіант – земельний «блекмейл», який передбачає можливість деяких юридичних порушень: підбурення землевласників, ігнорування переважного права, створення несприятливих умов для перегляду умов договорів. «Земельні війни», про які говорилось раніше, це поєднання обох варіантів.

Звичайно, розглянув експерт і можливі стратегії протидії рейдерству:

- активна передбачає ініціювання перемовин із продавцями та викуп землі;
- пасивна полягає в очікування приходу продавців (але вони можуть і не прийти);
- змішана – це про активність у інвестиційно привабливих регіонах, а пасивність – в усіх інших.

Також розглянули нюанси низки стратегій поведінки агрохолдингів, зокрема, інвестування власних коштів і придбання на номіналів, координування викупу земельних ділянок на непов'язаних інвесторів та очікування. Незалежно від обраної стратегії, найліпшою поведінкою буде захоплення та утримання ініціативи.

«Успіх у роботі служб орендаря щодо ринку землі багато в чому залежатиме від проактивної роботи та ініціативи на місцях», – вважає експерт.

Роблячи висновки з лекції, Микола Орлов відмітив, що виграш – у поєднанні стратегій, а найкращими партнерами є незалежні інвестори. Він поділився результатами опитування потенційних та майбутніх інвесторів, яке провела Юридична фірма ОМП, в рамках якого визначились оптимальні умови співпраці інвесторів з агрохолдингами:

- отримання можливості для наору земельного банку;
- укладання довгострокових договорів оренди;
- своєчасна виплата орендної плати та недопущення погіршення якості ґрунтів.

Спікер шостої лекції курсу, Денис Башлик, директор із зв'язків з органами влади асоціації УКАБ та співзасновник Land Club, розкрив важливу тему: «Новий ринок – нові можливості: земельні інвестиції». Відкриваючи лекцію, спікер відмітив, що в ній земля є інструментом інвестицій, а не ресурсом для виробництва.

«Земля сільськогосподарського призначення – це новий ліквідний актив, переваги і перспективи якого ще треба оцінити», – сказав він.

Лекцію було присвячено питанням підготовки до 1 липня, можливостям, які відкриються перед інвесторами, та розрахунку дохідності: скільки можна заробити, інвестуючи в землю.

На початку доповіді Денис навів бізнес-модель інвестування у сільськогосподарську землю (на прикладі Land Club), яка складається з чотирьох кроків: купівля землі, укладання договору оренди з аграрною компанією-партнером, отримання щорічної орендної плати та гарантований продаж після 2024 року аграрній компанії-партнеру з підвищенням ціни як мінімум на 40%.

Звертаючись до міжнародного досвіду, спікер зауважив, що на прикладах відкриття ринків землі у країнах Східної Європи період найбільш вигідного інвестування – 3-5 років та більше, а рівень щорічного приросту вартості складає не менше 20%. Наприклад, в Польщі приріст склав 33%, у Чехії – 43%, у Болгарії – 20%. Досвід цих країн є показовим для України, оскільки в них ринок землі так само відкривався етапами, з обмеженнями та поступовою лібералізацією.

Поговорили і про ринкову вартість землі. На думку Дениса Башлика, ринкова вартість української землі сформується ближче до кінця 2021 року. Зараз існують особисті сільськогосподарські ділянки, які вже давно продаються та купуються, по ринковій вартості від $1000 до $2000. Ці цифри – орієнтир, який показує стартові позиції ринку землі за два місяці.

Все перераховане вище уможливлює перетворення землі на джерело додаткового доходу українців. Поки серед найпривабливіших шляхів його отримання – банківські депозити та нерухомість. Перший варіант, на жаль, не завжди безпечний і застрахований, про що свідчить новітня історія, другий спікер використав для демонстрації перспективності інвестицій в землю. Згідно наведеного кейсу інвестиції в землю є більш привабливим варіантом вкладень.

На завершальній сьомій зустрічі Андрій Мартин, кандидат економічних наук та старший проектний менеджер із земельної реформи Офісу реформ КМУ, розповів, що таке Національна інфраструктура геопросторових даних (НІПД) і для чого вона потрібна аграріям.

Національна інфраструктура – це державна ініціатива, направлена на збір, систематизацію та оприлюднення даних із географічною прив'язкою для всіх громадян, органів влади та інститутів місцевого самоврядування. В Україні існує велика кількість структур, які мають дуже детальні плани, але всі вони мають спеціалізацію: земельний кадастр, карти водних ресурсів, лісових територій, геодані по корисним копалинам та інше. Відсутність систематизованості цих матеріалів призводить до надлишкових втрат мільярдів бюджетних коштів та неузгодженості у великій кількості питань.

Єдина, уніфікована база спростить роботу з інформацією, підвищить ефективність роботи органів влади та, за даними ООН, може підвищити ВВП країни на 0,2-0,6%. В Україні наразі вже існує прототип такої бази, який можна побачити за посиланням. Крім того, створена та працює система Державного земельного кадастру, на базі якої з 2013 року створюється інфраструктура геопросторових даних, впроваджується єдина державна система координат, створені геоінформаційні системи для органів місцевого самоврядування. У 2020 році було прийнято Закон «Про національну інфраструктуру геопросторових даних», який введено в дію з 1 січня 2021 року.

Варто відмітити, що інформація у НІПД не зберігається, як така; дані належать структурі, яка їх створила, а Національна інфраструктура – це «єдине вікно» для відображення геопросторових даних. Їх існує два типи: базові та тематичні. Тематичні – це все, що створюється окремим органом влади для власних потреб, на основі базових даних, до яких відносяться:

· системи відліку координат і висот;
· державний кордон України;
· адміністративно-територіальні одиниці та їхні межі;
· територіальні громади та їхні кордони;
· гідрографічні об'єкти та гідротехнічні споруди;
· населені пункти з їхньою вулично-дорожньою мережею;
· будівлі та споруди;
· автомобільні дороги;
· залізниці;
· інженерні комунікації;
· аеропорти, морські та річкові порти;
· земний покрив та ґрунти;
· земельні ділянки;
· реєстри вулиць та адреси об'єктів;
· географічні назви;
· цифрова модель рельєфу;
· ортофотоплани.

Андрій Мартин також відмітив, що НІПД не стане єдиним реєстром даних в Україні, а навпаки: її відповідність директиві INSPIRE Європейського союзу та формату Open Data гарантують безкоштовність та повноту інформації. Вона відображатиметься на Національному геопорталі, адміністратором якого визначено Держгеокадарст. Окремо спікер зазначив, що «адміністратор» не дорівнює «монополіст».

Під час лекції також розглянули вигоди, які стейкхолдери отримають від Національної інфраструктури геопросторових даних. Для бізнесу вона стане єдиним вікном щодо стану управління природними ресурсами та підґрунтям для прийняття управлінських рішень. Для громадян це припинення незаконного використання ресурсів та зменшення дублювання робіт, що веде до більш ефективного використання бюджетних коштів органами влади. Останнім НІПД дозволить підвищити рівень довіри з боку громадян.