КУПИТИ ЗЕМЛЮ ЧИ НОВУ КВАРТИРУ?
Наскільки вигідно інвестувати у землю сільськогосподарського призначення та в чому перевага перед традиційними інвестиційними інструментами?
Невдовзі відбудеться унікальна для нашої держави подія ‒ відкриється український ринок землі. Переконаний, вам неодноразово доводилося натрапляти на подібні заголовки у засобах масової інформації, навіть більше, можливо, ви вже встигли ознайомитися зі всіма етапами, обмеженнями та тонкощами цього процесу.
Утім, попри те, що до фактичного запуску ринку сільськогосподарських земель лишається усього чотири місяці, більшість населення досі ставляться до зняття мораторію упереджено. Однією із першопричин такої поведінки є усталене, однак помилкове усвідомлення сільськогосподарської землі як засобу виробництва, а не одного із найбільш прибуткових інвестиційних активів. Даремно, адже невдовзі в Україні свою роботу розпочне якісно новий сектор економіки з цілком визначеними "правилами гри", необхідними запобіжниками та захисними механізмами.
Утім, попри те, що до фактичного запуску ринку сільськогосподарських земель лишається усього чотири місяці, більшість населення досі ставляться до зняття мораторію упереджено. Однією із першопричин такої поведінки є усталене, однак помилкове усвідомлення сільськогосподарської землі як засобу виробництва, а не одного із найбільш прибуткових інвестиційних активів. Даремно, адже невдовзі в Україні свою роботу розпочне якісно новий сектор економіки з цілком визначеними "правилами гри", необхідними запобіжниками та захисними механізмами.
Денис Башлик
Директор із зв'язків з органами влади асоціації "Український клуб аграрного бізнесу"
Інвестиції в землю та житлову нерухомість: що вигідніше?
Загалом, український інвестиційний ринок є досить обмеженим: депозити, інвестиції в нерухомість, державні облігації тощо. Звісно, є можливість інвестувати за кордон, однак не варто забувати про обмеження. З огляду на такий перебіг подій, не дивно, що у суспільстві панує думка, що однією з найбільш дохідних інвестицій є нерухомість, адже вона вигідна, а головне – окупна.
Українці звикли інвестувати в житло, як гарантовано прибутковий та безпечний бізнес. Однак з відкриттям ринку землі, ми отримаємо якісно нову можливість для інвестування – сільськогосподарську землю: нерухомий, проте, ліквідний актив, який можна самостійно обробляти, здавати в оренду або ж закласти в банк. У той час, як нерухомість, залишатиметься активом з низькою ліквідністю та порівняно тривалим терміном окупності, про яку згадувалося попередньо. Залежно від розміру заощаджень, існують різні моделі інвестування в нерухомість. Наприклад, простий спосіб збереження капіталу – "законсервована" нерухомість без ремонту, що не приноситиме прибутку та більш складний спосіб – отримання стабільного пасивного доходу від здачі об'єкта в оренду, який ми й візьмемо для порівняння.
Тож до вашої уваги два рівноцінні активи із загальним капіталом 42 тис. дол.: однокімнатна квартира (без ремонту) у спальному районі Києва з подальшою перспективою її здачі в оренду, на противагу їй – земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальним розміром 25 гектарів.
І перше, з чим нам доведеться мати справу на початковому етапі – ремонт (~8 тис. дол.), комунальні платежі та передпродажна підготовка, собівартість яких, у залежності від класу придбаного житла, окупиться приблизно через 7-10 років. Не варто забувати про те, що житлова нерухомість потребує постійної уваги, контролю та систематичних витрат на утримання, у той час, як земельна ділянка – ні.
Не менш цікавою є "робота активів". Якщо договір оренди на земельну ділянку є довгостроковим, що унеможливлює ризики втрати ліквідності активу, то через швидкоплинність житлового ринку – ризики таки присутні. Крім цього, відчутно різняться щорічні платежі (протягом трьох інвестиційних років): земля – ~8 035 дол., нерухомість – ~9 900 дол. (мінус 3 міс. на ремонт 10 800 дол. - 900 дол.).
Зрештою, ціна виходу з інвестиційного проєкту, що зі сторони нерухомості ще й передбачає додаткові витрати на передпродажну підготовку – 1 000 тис. дол.: з боку нерухомості, сума становитиме 56 тис. дол. (з ризиком зниження ціни в залежності від ринку), з боку землі – 70 тис. дол. (за песимістичним прогнозом). У такий спосіб підсумковий річний відсоток за оренду землі становитиме 18,6% (56,07% за три роки), у той час, як оренда житла гарантуватиме лише 8,74% (відповідно – 26,23% за три роки).
Тобто, за умови купівлі паю у 2021 році та його продажу у 2024 році, коли ринок землі відкриється для юридичних осіб, навіть за песимістичними прогнозами, що ґрунтуються суто на міжнародному досвіді, інвестор зможе отримати приріст, який становитиме щонайменше 40%. Водночас ще однією незаперечною перевагою інвестування в землю є можливість її будь-коли продати, за такої умови ймовірність втратити в ціні – мінімальна (завдяки встановленому запобіжнику у вигляді мінімальної ціни).
У будь-якому випадку, свої переваги та недоліки має кожен актив. Підсумовуючи, можна зробити висновок, що земля, на противагу житловій нерухомості, є доволі привабливим для інвестування напрямом з високим потенціалом зростання, про що свідчить досвід відкриття ринку в ЄС.
Ба більше, на відміну від житла, земельні ділянки неможливо "недобудувати". Відтак запровадження додаткового інструменту у вигляді інвестицій у землю може виявитися вельми прибутковим, а головне надійним. Тож якщо вас цікавить можливість отримувати гарантований дохід без ризиків програти – раджу обдумувати свої кроки заздалегідь.
Українці звикли інвестувати в житло, як гарантовано прибутковий та безпечний бізнес. Однак з відкриттям ринку землі, ми отримаємо якісно нову можливість для інвестування – сільськогосподарську землю: нерухомий, проте, ліквідний актив, який можна самостійно обробляти, здавати в оренду або ж закласти в банк. У той час, як нерухомість, залишатиметься активом з низькою ліквідністю та порівняно тривалим терміном окупності, про яку згадувалося попередньо. Залежно від розміру заощаджень, існують різні моделі інвестування в нерухомість. Наприклад, простий спосіб збереження капіталу – "законсервована" нерухомість без ремонту, що не приноситиме прибутку та більш складний спосіб – отримання стабільного пасивного доходу від здачі об'єкта в оренду, який ми й візьмемо для порівняння.
Тож до вашої уваги два рівноцінні активи із загальним капіталом 42 тис. дол.: однокімнатна квартира (без ремонту) у спальному районі Києва з подальшою перспективою її здачі в оренду, на противагу їй – земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальним розміром 25 гектарів.
І перше, з чим нам доведеться мати справу на початковому етапі – ремонт (~8 тис. дол.), комунальні платежі та передпродажна підготовка, собівартість яких, у залежності від класу придбаного житла, окупиться приблизно через 7-10 років. Не варто забувати про те, що житлова нерухомість потребує постійної уваги, контролю та систематичних витрат на утримання, у той час, як земельна ділянка – ні.
Не менш цікавою є "робота активів". Якщо договір оренди на земельну ділянку є довгостроковим, що унеможливлює ризики втрати ліквідності активу, то через швидкоплинність житлового ринку – ризики таки присутні. Крім цього, відчутно різняться щорічні платежі (протягом трьох інвестиційних років): земля – ~8 035 дол., нерухомість – ~9 900 дол. (мінус 3 міс. на ремонт 10 800 дол. - 900 дол.).
Зрештою, ціна виходу з інвестиційного проєкту, що зі сторони нерухомості ще й передбачає додаткові витрати на передпродажну підготовку – 1 000 тис. дол.: з боку нерухомості, сума становитиме 56 тис. дол. (з ризиком зниження ціни в залежності від ринку), з боку землі – 70 тис. дол. (за песимістичним прогнозом). У такий спосіб підсумковий річний відсоток за оренду землі становитиме 18,6% (56,07% за три роки), у той час, як оренда житла гарантуватиме лише 8,74% (відповідно – 26,23% за три роки).
Тобто, за умови купівлі паю у 2021 році та його продажу у 2024 році, коли ринок землі відкриється для юридичних осіб, навіть за песимістичними прогнозами, що ґрунтуються суто на міжнародному досвіді, інвестор зможе отримати приріст, який становитиме щонайменше 40%. Водночас ще однією незаперечною перевагою інвестування в землю є можливість її будь-коли продати, за такої умови ймовірність втратити в ціні – мінімальна (завдяки встановленому запобіжнику у вигляді мінімальної ціни).
У будь-якому випадку, свої переваги та недоліки має кожен актив. Підсумовуючи, можна зробити висновок, що земля, на противагу житловій нерухомості, є доволі привабливим для інвестування напрямом з високим потенціалом зростання, про що свідчить досвід відкриття ринку в ЄС.
Ба більше, на відміну від житла, земельні ділянки неможливо "недобудувати". Відтак запровадження додаткового інструменту у вигляді інвестицій у землю може виявитися вельми прибутковим, а головне надійним. Тож якщо вас цікавить можливість отримувати гарантований дохід без ризиків програти – раджу обдумувати свої кроки заздалегідь.
Приєднуйтеся до інтенсивного онлайн-курсу "Управління земельними ресурсами 2.0", що стартує 6 квітня, щоб дізнатися всі тонкощі земельних інвестицій.
6 лекція онлайн-курсу "Новий ринок – нові можливості: земельні інвестиції"
Спікер >> Денис Башлик, директор із зв'язків з органами влади асоціації "Український клуб аграрного бізнесу"
6 лекція онлайн-курсу "Новий ринок – нові можливості: земельні інвестиції"
Спікер >> Денис Башлик, директор із зв'язків з органами влади асоціації "Український клуб аграрного бізнесу"
- Земля як інвестиційний актив
- Як правильно та безпечно інвестувати в сільскогосподарську землю
- Міжнародний досвід росту ціни на землю, перспективи України